Que faire en présence d’un locataire mauvais payeur et lorsque celui présente une dette locative qui commence à prendre de l’importance ?

Cette situation lourdement préjudiciable pour le ou les propriétaires lésés nécessite largement le recours à un avocat.

Le Droit au Logement est un droit fondamental dans notre ordre juridique et celui-ci ne cède face au Droit de Propriété qu’à l’issue d’une lourde procédure qui s’étale dans le temps.

Ainsi, l’expulsion d’un locataire représente bien souvent un parcours du combattant pour le propriétaire qui ne doit rater aucune étape de la procédure :

–       1ère étape : délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Ce commandement est un acte d’huissier entraînant des frais fixes (à la charge du propriétaire mais récupérable sur le locataire) qui fait commandement au locataire d’avoir à payer son arriéré locatif dans un délai de deux mois, sous peine de voir son bail résolu de plein droit, c’est-à-dire anéanti par le Juge.

Cet acte d’huissier doit comporter un grand nombre de mentions obligatoires et il est capital de se faire assister par un avocat travaillant de concert avec un huissier qu’il choisit et connait.

–       2ème étape, si à l’issue du délai de deux mois le locataire n’a pas réglé l’intégralité de sa dette locative, le Propriétaire doit s’adresser au Juge pour obtenir l’expulsion du son locataire.

Le propriétaire qui a fait délivré un commandement de payer resté sans effet, peut et doit s’adresser au Juge du Tribunal d’Instance dans le cadre d’une procédure d’urgence, dite procédure de référé.

Le législateur, soucieux du droit au logement, a imposé un nouveau délai de deux mois minimum devant s’écouler entre la date de délivrance de l’assignation (acte rédigé par l’avocat et délivré obligatoirement par Huissier de Justice) et la date de l’audience.

Autre élément capital, l’Huissier de Justice doit également notifier l’assignation en Justice au Préfet dans ce même délai minimum de deux mois entre le jour de la délivrance de l’assignation et la date d’audience.

Exemple : Un locataire ne paye plus ses loyers depuis plusieurs mois. Un commandement de payer lui est délivré le 5 janvier par le Propriétaire.

Le Propriétaire devra attendre le 5 mars (premier délai de deux mois) avant de pouvoir assigner son locataire.

En pratique, l’avocat prépare l’acte d’assignation à l’avance et la fera délivrer dés le 6 mars afin de ne surtout pas perdre de temps.

Si l’assignation (acte de saisine de la Juridiction et qui expose les motifs du procès) est délivrée le 6 mars, l’audience ne doit pas avoir lieu avant le 6 juin (deux mois plus tard) au minimum.

Dans les faits, votre avocat choisira une date aux alentours du 10 juin afin de laisser un délai minimal à l’Huissier pour notifier l’assignation au Préfet qui doit également intervenir minimum deux mois avant la date d’audience choisie.

–       3ème étape : l’audience.

Fort du commandement de payer resté infructueux, votre avocat demandera au Juge de constater la résolution du bail d’habitation et donc d’ordonner l’expulsion du locataire.

De la même manière, il sera demandé au Juge de condamner ledit locataire au paiement de l’intégralité de ce qu’il doit jusqu’au jour de l’audience.

A ce stade, le Juge peut encore « sauver » la situation du locataire en lui accordant des délais de paiement. Mais cette possibilité n’est mise en œuvre que si le locataire démontre sa bonne foi et a d’ores et déjà repris le paiement des loyers.

Dans la plupart des cas, le locataire devenu insolvable sera expulsé par le Juge.

Cependant, l’ordonnance de référé par laquelle le Juge ordonne l’expulsion du locataire mauvais payeur n’est jamais rendue le jour de l’audience mais dans un délai de quinze à trois semaines supplémentaire.

C’est cette ordonnance qui permettra l’expulsion du locataire mais, ici encore, le Propriétaire n’est pas au bout de sa peine.

–       4ème étape : L’expulsion.

Obtenir une Ordonnance d’expulsion est une étape nécessaire mais non suffisante…

A ce stade le Propriétaire ne peut pas se faire Justice à soi-même et doit respecter la procédure d’expulsion qui requiert le ministère d’un Huissier de Justice en partenariat avec l’Avocat.

En pratique, l’huissier signifiera l’ordonnance d’expulsion au locataire en lui faisant commandement de quitter les lieux sous deux mois.

Durant cette période, l’Huissier peut notamment procéder à des saisies afin de recouvrer une partie de la créance du Propriétaire.

A l’expiration du délai de 2 mois donné par le commandement de quitter les lieux, l’expulsion avec concours de la force publique peut être demandée au Préfet par l’Huissier de Justice.

Le Préfet dispose d’un délai de 2 mois pour l’accorder mais l’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements, à moins qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser.

Attention : ultime protection du locataire : en application des dispositions de l’article L. 613-3 du Code de la construction et de l’habitation la fameuse trêve hivernale organise un sursis à la mesure d’expulsion du 1er novembre au 15 mars, chaque année.

En résumé : l’expulsion d’un locataire est un procédure complexe qui nécessite largement le concours d’un avocat. La souscription d’une assurance loyers-impayés est une solution largement recommandée afin de ne pas souffrir trop de l’absence de revenus locatifs durant cette période. De même, la souscription d’une assurance de « protection juridique » permettra la prise en charge d’une grande partie des frais de procédure (Huissier, Avocat) en cas de survenance d’un tel litige.

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